부동산 PF대출이란? 장단점, 사례 총정리

PF대출-섬네일

부동산 침체기가 오면서 미분양 아파트가 늘어남으로써 부동산 PF 대출에 대해 궁금해하는 분들이 많아지시는 것 같습니다. 프로젝트 파이낸싱의 정보와 특징, 문제점, 해결책 등을 총정리 해보겠습니다.

프로젝트 파이낸싱(Project Financing) : PF 이란?

• 신용도나 물적 담보가 아닌 사업성만을 보고 대출을 해주는 금융기법
  (대출금을 상환하기 위해 충분한 현금 흐름을 창출할 수 있는 프로젝트의 타당성과 잠재력을 평가한다)
• 새로운 발전소, 고속도로, 광업 등의 대규모 인프라 또는 산업 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 사용되는 대출 구조
• 대출을 하기 위한 회사를 설립해서 회사이름(서류상 회사)으로 대출을 받는 금융기법

프로젝트 파이낸싱(PF)의 대출 구조

PF대출 vs 일반 대출

프로젝트 파이낸싱: 미래에 건설될 건물과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름을 보고 대출 여부 결정

일반대출: 대출자의 상환이 지연될 경우에는 최소한의 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 대출 여부 결정

특징

• 비소구적 (청구권과 담보의 제한)
  프로젝트 파이낸싱 대출은 일반적으로 비소구적이며, 이는 프로젝트가 대출금을 상환하기에 충분한 현금흐름을 창출하지 못하면 대출자가 대출자의 다른 자산에 대한 청구권이 없다는 것을 의미합니다. 즉, 사업이 실패하게되어 원리금을 상환하지 못해도 사업주에게 청구를 하지 못합니다.
• 부외 금융
  사업주의 개인적인 채무가 아닌 부외 금융으로 대출을 하기 위한 회사를 만들어서 그 회사이름으로 대출하는 것입니다.
• 장기적
  프로젝트 파이낸싱 대출은 일반적으로 몇 년 또는 수십 년에 걸친 장기 대출입니다. 자금을 조달받는 사업이 개발과 수익 창출에 오랜 시간이 걸리는 대규모 인프라나 산업 프로젝트인 경우가 많기 때문입니다. 즉, 추진하는데 상당한 기간이 소요됩니다.
• 높은 대출 이자와 비용
  사업계획의 심사비용과 법률자문비용, 보험비용, 사업지연 등이 많이 발생하기 때문에 대출금리가 높으며 대출수수료 또한 높습니다.
• 다양한 사업주체와 위험배분
  이해 당사자들간의 각종 위험을 극복하기 위해 다양한 보증을 제공합니다.
• 복잡한 심사
  프로젝트 파이낸싱 대출 기관은 대출을 승인하기 전에 프로젝트와 대출자에 대한 광범위한 실사를 수행합니다. 여기에는 프로젝트의 기술적, 법적, 환경적, 재정적 측면을 평가하고 프로젝트를 관리하고 수익을 창출하는 대출자의 능력을 평가하는 것이 포함됩니다.

장.단점

구분	PF 장점	PF 단점
차주(대출 받는사람)의 관점 = 시행사	신 사업 개척 가능성이 높아짐 기존 기업의 신용도 유지	높은 금융비용의 부담 추진 상 상당한 기간 소요 기업 정보의 과다 노출
대주(대출 해주는사람)의 관점 = 금융사	기업금융보다 높은 수익률 사업단위 별 위험관리	자금 회수의 불확실성이 높음 자금집행에의 고비용 과다 시간의 사용 금융조성과정의 복잡성 지속적인 사후관리업무의 필요성

문제점과 해결책

• 시공사의 부도
  시공사가 부도가 날 경우 교체시간을 지체하지 않기 위해서는 공사기간에도 하도급에게 직접 지불하는 방식을 사용하고,시공 포기각서를 미리 받아 놓습니다.
• 시행사의 부도
  사업의 주체인 시행사가 부도가 나면, 프로젝트가 진행되기 어려워 질 수 있기 때문에 사업부지를 신탁하고, 시행권까지 모두 신탁하는 상품(관리형 토지신탁)을 이용합니다. 시행권 포기각서를 미리 받아 놓습니다.
• 분양이 안되는 경우
  금융기관은 준공 후 담보대출로 상환이 가능한 수준에서 대출을 해줍니다.
• 시행사가 이중으로 분양하는 경우
  분양계좌를 신탁사나 금융기관에 맡겨 관리하게 하고, 분양현장에도 현수막이나 분양계좌를 눈에 띄게해서 이중 분양을 안되게 합니다.

우리나라 프로젝트 파이낸싱 사례

요즘 우리나라에 프로젝트 파이낸싱으로 대출했으나 분양이 이루어 지지 않아 유치권 행사 등의 문제가 발생한 사례가 많이 보입니다. 이번에 발생한 울산 주상복합 건 대우건설의 440억(대출보증)을 자체 상환하고 시공을 포기한 것도 PF에서 발생한 것 입니다.대우건설은 울산 주상복합이 미분양이 될 것이라고 판단한 것 같습니다.

프로젝트 파이낸싱(PF)-우리나라 대출 사례

결론

PF대출에 대해 알아봤습니다. 요즘 PF대출 중단과 같은 이슈로 시장에 혼란이 발생하고 있는 것 같습니다. 많은 도움 되셨기를 바라겠습니다.